Perché lo spazio che occupi non è tutto quello che paghi
I leasing commerciali non sono calcolati come locazioni residenziali. Affitti residenziali possono includere la metratura totale di una casa, ma l'affitto non è basato su piedi quadrati. Le rendite mensili per immobili residenziali sono in gran parte determinate guardando affitti simili nella zona. Nel settore immobiliare commerciale, l'affitto mensile viene calcolato in una varietà di modi complessi utilizzando diversi tipi di misurazioni di piedi quadrati.
Le misurazioni utilizzate per determinare gli affitti dello spazio commerciale si basano su linee guida stabilite dalla BOMA (International Owners and Managers Association) e sono considerate standard di settore in tutti gli Stati Uniti.
Molte locazioni commerciali utilizzano gli standard BOMA e fatturano canoni mensili basati su "Febbri quadrati affittabili", non su piedini quadrati utilizzabili. "Questo è importante da capire perché se si quota un prezzo di 1, 25 dollari per piede quadro utilizzabile, potrebbe essere quello che si finisce in realtà pagando per ogni mese.
Piedi quadrati affittabili
Piedi quadrati utilizzabili è il numero di piedi quadrati che un inquilino effettivamente occupa. Ma ci sono altre parti dell'edificio che tutti gli inquilini usano o beneficiano. Queste parti sono conosciute come aree comuni e comprendono corridoi, trombe delle scale, ascensori e lobby.
La quantità di piedi quadrati per spazi comuni è divisa tra tutti gli inquilini su base proporzionale. Ogni inquilino paga una parte delle spese del proprietario per queste aree comuni.
Quando queste tasse vengono aggiunte ai piedi quadrati utilizzabili, il risultato finale viene chiamato "piedi quadri affittabili".
Per rendere le cose ancora più confuse, questa pratica di aggiungere spese di area comune a piedi quadrati utilizzabili viene chiamata "Fattore di carico". Le spese relative al fattore di carico di solito aumentano ogni anno ad un tasso separato dall'aumento dell'affitto per i piedi quadrati utilizzabili.
Ciò significa che potrebbe essere necessario negoziare due aumenti dell'affitto ogni anno: uno per il fattore di carico e uno per l'affitto del piede quadrato utilizzabile.
Un esempio di calcolo dei piedi quadrati affittabili
Diciamo che lo spazio ufficio che stai affittando è fisicamente di 500 piedi quadrati (i piedi quadrati utilizzabili) ha un prezzo di $ 1, 25 per piede quadrato. Il tuo affitto del piede quadrato utilizzabile sarebbe di $ 625 al mese (500 SF x $ 1, 25). Tuttavia, la tua porzione dell'area comune aggiunge altri 100 piedi quadrati. Il tuo affitto sarà effettivamente calcolato sulla base di 600 piedi quadrati, non i 500 che effettivamente occuperai.
Alcuni proprietari fissano il tasso per entrambi i piedi quadrati utilizzabili e la porzione dell'area comune in un numero (questo di solito è ingiusto per l'inquilino), ma la maggior parte addebita una tariffa diversa per piede quadrato per i piedi quadrati utilizzabili e per i contributi di affitto delle aree comuni.
Chiedere una ripartizione dei costi dei piedi quadrati utilizzabili o affittabili
Prima di vedere anche uno spazio, assicurati di chiedere al telefono quale tariffa viene addebitata per i piedi quadrati utilizzabili e per i piedi quadrati affittabili perché questo fa una grande differenza nel tuo affitto mensile totale. E, ricorda, se qualcuno ti dice che uno spazio è "1.500 metri quadrati affittabili", la dimensione effettiva (utilizzabile) dello spazio sarà minore.
Per farti entrare in una proprietà, alcuni proprietari ti diranno semplicemente il prezzo del piede quadrato utilizzabile, ma citano la metratura affittabile. Questa pratica ingannevole fa apparire uno spazio più grande e più economico di quello che è. Poi, quando ti presenti, trovi che lo spazio che suona al telefono è in realtà fuori dalla tua fascia di prezzo e più piccolo di quanto pensassi.
Mentre la maggior parte degli agenti immobiliari sono onesti sulla rivelazione dei costi di affitto totali reali al telefono, tendono comunque a indicare le dimensioni dello spazio come piedi affittabili - non come piedi utilizzabili. Ma ora sei abbastanza intelligente da sapere esattamente cosa chiedere all'agente immobiliare!
La tabella seguente mette a confronto i tre tipi di calcoli di piedi quadrati utilizzati nei contratti di locazione commerciali. Alcuni contratti di affitto si basano semplicemente su un piede quadrato utilizzabile, mentre altri aggiungono una percentuale dell'area comune alla metratura utilizzabile per addebitare quello che viene chiamato piedi quadrati affittabili.
Calcoli del piede quadrato
| Definizioni di Square Feet (SF) | |
| Termine | Definizione |
| Piedi quadrati utilizzabili | SF di spazio effettivamente occupato dall'inquilino. |
| Piedi quadrati affittabili | SF utilizzabile + a% di SF delle aree comuni. |
| Piedi quadrati lordi | SF totale dell'intero edificio. |
Sommario
I piedi quadrati utilizzabili sono le dimensioni effettive dello spazio che occuperai. I piedi quadrati affittabili sono sempre più grandi perché includono i piedi quadrati utilizzabili più un numero aggiuntivo di metri quadrati delle condivisioni dell'area comune che non occuperai fisicamente.
Lo spazio affittabile con il fattore di carico è il prezzo che vuoi sapere perché è quello che pagherai. Il "prezzo per piede quadrato" per i piedi quadrati utilizzabili è solo una parte di quello che pagherete ogni mese.