Quando noleggi uno spazio commerciale, paghi più della semplice metratura che occuperai. In molti contratti di locazione commerciale, e in particolare nei contratti di locazione di spazi commerciali e industriali, le tasse extra sono spesso indicate come commissioni per la manutenzione di aree comuni (CAM). In spazi non industriali, potresti sentire questa spesa denominata "Fattore di carico", che include le commissioni CAM.
Esistono due calcoli di base per le tariffe CAM: commissioni CAM variabili, in cui l'importo che un inquilino è tenuto a contribuire aumenta in base a una serie di fattori; e commissioni CAM flat in cui le commissioni sono un importo fisso.
Le tasse CAM possono essere pagate mensilmente, trimestralmente, ogni anno o anche caricate di tanto in tanto in quanto sono richieste importanti riparazioni all'edificio o all'intero parco commerciale / industriale.
Le tariffe CAM possono aumentare a un tasso diverso rispetto al tasso di leasing mensile in quanto tendono a essere più variabili. Quindi è anche importante che il differenziale di leasing tra le tariffe CAM "variabile" e "fissa" e includa una sorta di cap, o, al massimo, le tariffe CAM possano essere aumentate ogni anno. Questo tasso di aumento dovrebbe essere una considerazione separata da quanto l'affitto base aumenta ogni anno.
La maggior parte delle definizioni delle tariffe CAM sono ingannevoli e troppo strette
Esistono molte definizioni online delle tariffe CAM che definiscono le tariffe CAM come inquilino che condivide una parte dei costi diretti per il mantenimento di aree comuni molto specifiche. Queste definizioni troppo semplificate non sono del tutto accurate e un proprietario può includere molti costi indiretti come tasse CAM che non sono così ovvi. Questa pratica è stata oggetto di accesi dibattiti tra i professionisti del settore sul fatto che ciò sia etico o addirittura legale. In breve, non dovresti mai firmare un contratto di locazione senza capire quali tasse CAM coprano nel tuo esclusivo contratto di locazione commerciale.
Lo scopo delle tariffe CAM: a cosa servono le tariffe CAM?
Le commissioni CAM e Load Factor hanno lo stesso scopo di base: richiedere agli inquilini di coprire le spese dirette del proprietario per "aree comuni". Le aree comuni possono comprendere sia interni (corridoi, ascensori, ingressi, bagni pubblici, ecc.) Che esterni (parcheggi, aree verdi, ecc.).
Assicurati di aver elencato nel contratto di locazione esattamente quali saranno le tue tasse CAM, quanto spesso devono essere pagate e quanto possono essere aumentate ogni anno. Se vi verrà richiesto di aiutare con il costo di importanti lavori di ristrutturazione come il parcheggio ripavimentare, o qualsiasi tipo di riparazioni strutturali farlo per iscritto. Avere la lista dei padroni di casa quando queste riparazioni sono state fatte l'ultima volta e quando sono programmate o previste per il futuro.
Non tutti i locatori necessiteranno di affittuari per sostenere spese come coperture, manutenzione del parcheggio e riparazioni strutturali e non esiste uno "standard" che si applica ai contratti di locazione quindi non fare affidamento semplicemente sul vedere "commissioni CAM" nel contratto di locazione - assicurati che CAM le tasse sono spiegate.
Un proprietario può includere una vasta gamma di spese semplicemente elencate come "Commissioni CAM" o "Commissioni amministrative" sulla base del fatto che si tratta di spese che il proprietario paga per il beneficio di tutti gli inquilini. Se le tasse CAM non sono chiaramente elencate o spiegate in un contratto di locazione, assicurati di chiedere specificamente se stai pagando uno dei seguenti:
- Sistemi di sicurezza o stipendi o altri costi associati al personale di sicurezza in loco.
- Permessi, tasse, assicurazione o eventuali spese legali.
- Pubblicità, cartelli o altre spese generali generali sostenute dal proprietario per l'utilizzo o la promozione dell'edificio (ad es. Stipendi o indennità per dipendenti in loco o anche fuori sede).
- Riparazioni e ristrutturazioni della manutenzione dell'immobile, comprese aggiunte o riduzioni del paesaggio, verniciature esterne, impianti di illuminazione per esterni o parcheggi, pavimentazione o rivestimento, coperture o riparazioni e aggiornamenti di impianti idraulici centralizzati, elettrici, fognari e HVAC.
- Servizi di pubblica utilità, affitto o altri costi per la manutenzione di spazi per uffici di leasing separati in loco o fuori sede.
Perché è importante capire esattamente quali tariffe CAM sono elencate nel tuo contratto di locazione commerciale
Nel 1989 ho affittato uno spazio industriale per aprire una partita di artigianato e un negozio di hobby. Il parco sembrava in buone condizioni e il proprietario era un amico di famiglia e tagliava l'affitto di un terzo come cortesia. Questo è stato il primo contratto di locazione industriale che avevo firmato e non apprezzavo appieno il potere delle tariffe CAM. In altre parole, ho firmato un documento legale vincolante senza la minima idea di cosa stavo firmando.
Non sapevo cosa fosse un Triple Net Lease, solo che dovevo evitare di firmarne uno. Ho chiesto al padrone di casa che tipo di contratto di locazione stavo per firmare e mai sentito il termine "Tripla rete". Invece, mi è stato detto che il mio contratto di locazione aveva tasse CAM e amministrative. Quello che non mi resi conto al momento era che le spese amministrative includevano tasse, assicurazione e tutta una serie di altri costi molto costosi.
Solo un mese dopo l'affitto, il proprietario del parco iniziò vasti lavori di ristrutturazione del parco, tra cui la riprogettazione delle unità anteriori per apparire più simile allo spazio di vendita. I segni furono cambiati, l'edificio fu ridipinto e alcuni cambiamenti strutturali furono fatti sulla facciata del parco industriale.
Il conto è stato diviso tra tutti gli inquilini, e sebbene avessi un'unità molto piccola, sono rimasto bloccato con una fattura da $ 5.000 - la mia parte degli aggiornamenti del parco, anche se la mia unità era dalla parte e in alcun modo beneficiato direttamente da nessuno dei miglioramenti . Altri inquilini sono stati colpiti con quasi $ 20.000 in spese di ristrutturazione. Se avessi letto il contratto di locazione con più attenzione, avrei saputo abbastanza per chiederti se nel prossimo futuro fossero previsti degli aggiornamenti e vedere che quello che pensavo fosse un semplice leasing, era in realtà un Triple Net Lease in incognito.
Riepilogo delle tariffe CAM
- CAM è l'acronimo di "Common Area Maintenance".
- Le spese CAM sono assegnate agli inquilini su base proporzionale: maggiore è la metratura di un affittuario, maggiore è la percentuale di spese CAM che deve pagare.
- Le tasse CAM sono pagate dal locatario (locatario) al proprietario (locatore) per contribuire a coprire il costo delle spese generali e operative e i proprietari possono cercare di includere un'ampia varietà delle loro spese come tasse CAM.
- Le aree comuni comprendono generalmente lo spazio accessibile, utilizzato, beneficiato o condiviso da tutti gli inquilini, e quasi sempre includono corridoi, ascensori e trombe delle scale, ingressi e bagni pubblici.
- Le tariffe CAM possono anche essere addebitate per gli spazi esterni, come marciapiedi e parcheggi, e, in alcuni casi, anche per strutture fuori sede.
- Le spese amministrative possono essere addebitate, in base a una percentuale del tasso di commissione CAM, per i costi operativi e di manutenzione associati a aree o salari non comuni - cose che non sono spese e spese veramente comuni a cui la maggior parte degli inquilini obietterà di contribuire.
- Non tutti i proprietari pagano le tasse CAM, ma la maggior parte lo fa ancora, specialmente nello spazio industriale commerciale e nelle locazioni al dettaglio.
- Indipendentemente da ciò che un proprietario chiama le tasse, se si paga per la manutenzione, le tasse e l'assicurazione, il contratto di affitto è un affitto netto triplo - il meno favorevole di tutti i contratti di locazione per gli inquilini.